持ち家と賃貸ではどちらが得か?賃貸派として意見を述べます。

      2017/01/03

30歳を過ぎて居住について考えるときに、「持ち家」対「賃貸」という議論があがります。しかし、これは永遠に決着がつかない議論の一つです。結論が明確であったら、どちらかの主張はとうの昔に淘汰されているでしょう。

僕は、現在のところ、賃貸派に属していますので、賃貸派としての意見を述べたいと思います。

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持ち家と賃貸の違い

持ち家と賃貸ではリスクの所在が異なります。不動産は株式と同じで価格(地価と建物)の変動があります。ですので、不動産を取得した人は、その価格変動のリスクを一身に背負うことになります。

賃貸では、価格変動のリスクは大家さんがとるため貸借人はリスクから切り離されています。

35年後に自分のモノになった方がよい?

一生家賃を払い続けるより、同額の住宅ローンを35年払い続けて最終的に家が自分のモノになった方がよい、という意見を聞きます。

でもこれって本当でしょうか?

建築物の耐用年数は構造によって定められており、例えば、木造住宅であれば22年で価値は0になります。

35年ローンで念願の持ち家を手に入れたとしても、その資産価値は、ほとんど無くなっているのです(残る資産価値は土地代だけとなります)。しかも、土地を所有しているだけで固定資産税等の税金を徴収されることになります。

持ち家は自分に家賃を払っている

十分な現金を所有している場合、ローンなしの現金一括で家を購入してしまえば毎月の家賃の分だけおトクになる、とお考えの方もいるでしょう。

しかし、持ち家であっても結局自分に家賃を払っているだけです。1年で120万円減価償却がされる物件なら毎月10万円自分に家賃を払っているのと同じです。

この辺の話は以下の記事でまとめてあります。

持ち家は本当に得?自分に家賃を払うとはどういうことか? | 楽楽研究室

日本では住宅ローンの返済額できないと借金地獄が続く

アメリカの住宅ローンは「ノンリコースローン」と呼ばれ、貸借人がローンを返済できなくなると、金融機関に家は差し押さえられますが、その他の資産に手をつけられることはありません。

これは、アメリカの金融機関は住宅に対してお金を貸しているからで、返済リスクは金融機関が所有しています。

一方、日本では金融機関は人にお金を貸すため、ローンの返済ができなくなると、住宅の差し押さに加え、残りのお金も全て徴収されます。このように日本では、住宅ローンが支払えないと、住宅差し押さえに借金地獄が続く仕組みになっているのです。

アメリカは住宅にお金を貸し、日本は人にお金を貸すというのがそれぞれの国の金融機関です。

参考: アメリカと日本の住宅ローンに違いはあるのですか?: 不動産トラブル 119番! 鑑定評価・表題登記・文筆等測量・土地の仲介

ローンを組んだマイホーム購入はレバレッジをかけた先物取引

よく財産三分法と言って、株式、債権、不動産に三等分して資産を保有することが推奨されていますが、ほとんどの日本人は不動産が100%の資産ポートフォリオになっています。

しかも、大多数の人が借金で購入します。これはレバレッジをかけた先物取引と何ら変わらず、超ハイリスクな投資をしています。

不動産は株式と比べてボラティリティが低いと言われていますが、建物部分の価値は毎年確実に減っていくので、よっぽどの土地バブルがない限り、期待値はマイナスに触れていそうです。

住宅購入は、レバレッジをかけて不動産投資をしているのと同じです。

さいごに

いかがだったでしょうか?いろいろと反論もあるかと思いますが、現状僕は賃貸派でいることが経済合理的だと考えています。

今後、政府はどんどん住宅購入者にインセンティブを与える政策をとっていくでしょう。その時々でバランスを見て最善の判断を下していきたいと思います。

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